Garagenparks.

Das Prinzip

Ein Garagenpark besteht aus Reihen eingeschossiger Einheiten mit eigenem Tor, die über breite Fahrgassen erschlossen werden. Mieter fahren direkt vor, laden aus und schließen ab, ohne Flur, Aufzug oder Rollwagen. Genau das macht Garagen zur ältesten Form von Self Storage in Deutschland.

Moderne Garagenparks gehen über die klassische Mietgarage hinaus: größere Einheiten mit Strom und Licht, digitale Vermietung, elektronischer Zugang und Kameraüberwachung. Damit verschwimmt die Grenze zu Drive-up-Anlagen und kleinen Gewerbeeinheiten.

Kfz-Garage oder Lagergarage

Unter „Garagenpark“ laufen zwei Typen, die sich im Alltag ähneln, rechtlich und wirtschaftlich aber deutlich unterscheiden:

Daneben gibt es zwei verbreitete Varianten, die sich mit beiden Typen kombinieren lassen:

• Wohnmobil-, Caravan- und Bootsstellplätze: überdacht oder geschlossen. Der Bestand an Freizeitfahrzeugen ist stark gewachsen, passende Abstellflächen sind vielerorts knapp.
• Gewerbegaragen: Einheiten für Handwerk, Hausmeisterdienste, Onlinehandel und Lieferdienste, also Fahrzeug, Material und Werkzeug an einem Ort.

Was darf in die Garage?

Eine baurechtlich als Garage genehmigte Einheit ist an ihren Zweck gebunden: das Abstellen von Kraftfahrzeugen. Wer sie dauerhaft als Lagerraum nutzt, ändert die Nutzung. Und eine solche Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig. Das gilt für Eigentümer wie für Mieter.

• Verwaltungsgericht Köln (Urteil vom 26.06.2025, Az. 8 K 6166/24): Eine als Stellplatz genehmigte Garage ist kein zusätzlicher Abstellraum, sondern Teil des genehmigten Stellplatzkonzepts. Die Nutzung als Lager ist ohne Genehmigung unzulässig.
• Amtsgericht Hamburg-St. Georg (Urteil vom 28.07.2023, Az. 980a C 10/23 WEG): Tiefgaragenstellplätze dürfen nicht regelmäßig als Lagerfläche genutzt werden, etwa mit Schränken oder Boxen.
• Garagenverordnungen der Länder: Sie begrenzen zusätzlich, was an brennbaren Stoffen außerhalb von Fahrzeugen in Garagen aufbewahrt werden darf, in Bayern etwa § 17 Abs. 4 der Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV).

Quellen: IVD: Garage ist kein Abstellort · § 17 GaStellV Bayern · Haus & Grund RLP zur Zweckentfremdung. Die Regeln unterscheiden sich je Bundesland und Einzelfall. Keine Rechtsberatung.

Bau & Technik

Betonfertiggaragen

Werkseitig gefertigte Einzel- oder Reihengaragen werden per Kran gesetzt. Sehr robust und wartungsarm, schnell montiert, aber in Größe und Höhe begrenzt und später kaum umzubauen. Typisch für Kfz-Garagenhöfe.

Stahl- und Systemhallen

Hallen aus Stahlrahmen mit Sandwichpaneelen erlauben größere Spannweiten, höhere Tore und flexible Einheitengrößen. Trennwände lassen sich später versetzen, was die Anlage anpassungsfähiger macht. Die übliche Self-Storage-Art für neue Lager- und Hobbygaragen.

Tore, Fahrgassen & Untergrund

Sektional- oder Rolltore, auf Wunsch elektrisch, bestimmen Komfort und Optik. Fahrgassen sollten großzügig geplant werden, damit auch Transporter und Gespanne rangieren können. Befestigte, gut entwässerte Flächen sind Pflicht.

Zugang & Sicherheit

Umzäunung, Zufahrt per Code oder App, Beleuchtung und Videoüberwachung. Bei hochwertigen Fahrzeugen erwarten Mieter zusätzlich Einbruchmelder je Einheit oder eine Versicherungslösung.

Genehmigung

Garagenparks sind bauliche Anlagen und brauchen in aller Regel eine Baugenehmigung. Entscheidend ist schon im Antrag, welche Nutzung beantragt wird: Garage für Fahrzeuge oder Lagerraum. Maßgeblich sind der Bebauungsplan, die Landesbauordnung und die Garagen- und Stellplatzvorschriften des jeweiligen Bundeslandes.

• Planungsrechtlich passen meist Gewerbe- und Industriegebiete, in Mischgebieten je nach Einzelfall
• Abstandsflächen, Brandschutz und Rettungswege nach Landesbauordnung, bei Kfz-Garagen nach Garagenverordnung
• Versiegelung und Regenwasser: Entwässerungskonzept, ggf. Versickerung oder Rückhaltung
• Nutzungsregeln im Mietvertrag: kein Wohnen, keine gefährlichen Stoffe, Werkstattnutzung klar regeln

Standortanforderungen

• Stadtrand, Gewerbegebiet oder Ortsrand mit schneller Anbindung an Wohngebiete
• Einzugsgebiet mit vielen Haushalten ohne eigene Garage und mit Freizeitfahrzeugen
• Gute Erreichbarkeit auch für große Fahrzeuge, keine engen Ortsdurchfahrten
• Grundstücke ab etwa 3.000 m², größere Flächen erlauben eine wirtschaftlichere Mischung
• Sichtbarkeit von der Straße hilft, ist aber weniger entscheidend als bei Indoor-Standorten

Kosten & Wirtschaftlichkeit

Die Investition je vermietbarem Quadratmeter liegt meist deutlich unter der eines Indoor-Standorts: keine Mehrgeschossigkeit, keine Klimatisierung, wenig Haustechnik. Dafür ist der Flächenbedarf je Quadratmeter Mietfläche höher, und die erzielbare Miete je m² niedriger.

Der wirtschaftliche Reiz liegt in der Stabilität: lange Mietdauer, geringe Fluktuation und ein sehr schlanker Betrieb. Garagenparks verhalten sich damit eher wie ein klassisches Immobilieninvestment als wie ein Dienstleistungsbetrieb.

Bestandsanlagen & Garagenhöfe

In vielen Städten, besonders in Ostdeutschland, gibt es große Garagenhöfe aus den 1960er- bis 1980er-Jahren. Sie bieten Potenzial für Übernahme, Sanierung oder Neuordnung, sind aber oft anspruchsvoll:

• Teils getrennte Eigentumsverhältnisse an Grundstück und Garagen, bestehende Nutzungsverträge
• Sanierungsbedarf bei Dächern, Toren, Zufahrten und Entwässerung
• Mögliche Altlasten und fehlende Genehmigungsunterlagen

Wer solche Anlagen entwickelt, sollte Rechtslage, Bausubstanz und Mieterstruktur sorgfältig prüfen. Und bedenken, dass ein Garagenhof als Kfz-Garage genehmigt ist: Für eine Vermarktung als Lagerfläche braucht es eine Nutzungsänderung. Gelingt die Neuordnung, entsteht ein gut gelegener Standort mit eingeführter Nachfrage.

Für wen ein Garagenpark passt