Indoor Self Storage.
Die flächeneffizienteste Form von Self Storage: viele kleine, temperierte Abteile auf mehreren Ebenen – mitten in der Stadt. Und die anspruchsvollste in Planung und Betrieb.
Orientierungswerte, projektabhängig.
Foto: Aga Adamek / Unsplash
Das Prinzip
Beim Indoor Self Storage wird ein Gebäude mit einem System aus Stahltrennwänden, Türen oder Rolltoren und – bei ausreichender Raumhöhe – zusätzlichen Mezzanin-Ebenen in viele abschließbare Abteile gegliedert. Mieter erreichen ihr Abteil über Flure, Lastenaufzüge und Rollwagen, meist rund um die Uhr per App oder PIN.
Weil pro Quadratmeter Grundstück sehr viel vermietbare Fläche entsteht, funktioniert das Modell auch dort, wo Boden teuer ist – also genau dort, wo die Nachfrage am größten ist.
Umnutzung vs. Neubau
Umnutzung
Leerstehende Baumärkte, Supermärkte, Lagerhallen oder Bürogebäude werden umgebaut. Schneller und oft günstiger, aber abhängig von Statik, Raumhöhe, Stützenraster und Nutzungsänderung.
Neubau
Maßgeschneidert, energieeffizient und optimal auf Self Storage ausgelegt. Dafür höhere Investition, längere Genehmigungs- und Bauzeit und intensivere Grundstückssuche.
Bau & Technik
Trennwand- und Mezzaninsysteme
Spezialisierte Hersteller liefern modulare Stahlsysteme mit Wänden, Türen, Rolltoren und Stahlbühnen. Die Einteilung (Unit-Mix) sollte auf Basis einer Nachfrageanalyse erfolgen – zu viele große Einheiten sind ein häufiger Fehler.
Brandschutz
Große, in viele Abteile gegliederte Flächen mit unbekanntem Inhalt stellen hohe Anforderungen: Brandabschnitte, Rettungswege, Rauchabzug, Brandmeldeanlage und ggf. Sprinkler. Ein früh eingebundener Brandschutzplaner ist Pflicht.
Klima & Energie
Indoor-Standorte sind meist temperiert und belüftet, um Feuchtigkeit zu vermeiden. Gute Dämmung, LED mit Bewegungsmeldern und PV auf dem Dach senken die Betriebskosten spürbar.
Zugang & Sicherheit
Zutrittskontrolle per App oder PIN, elektronische Schlösser je Abteil, Videoüberwachung und Alarmanlage. Moderne Standorte laufen weitgehend personalfrei.
Standortanforderungen
- Dichtes Einzugsgebiet mit vielen Mietwohnungen im Umkreis weniger Fahrminuten
- Sichtbarkeit von einer stark befahrenen Straße – das Gebäude ist die beste Werbung
- Gute Anfahrt und Parkmöglichkeiten für Transporter
- Planungsrechtlich zulässige Nutzung als Lager / Gewerbe
- Überschaubarer direkter Wettbewerb im Kerneinzugsgebiet
Kosten & Wirtschaftlichkeit
Die Investition setzt sich aus Grundstück bzw. Immobilie, Umbau oder Neubau, Trennwandsystem, Technik und Anlaufkosten zusammen. Weil Indoor-Standorte meist die höchsten Mieten je Quadratmeter erzielen, können sie trotz höherer Investition wirtschaftlich attraktiv sein – vorausgesetzt, Auslastung und Preisniveau entwickeln sich wie geplant.
Für wen Indoor passt
Passt gut, wenn …
- eine urbane Lage mit hoher Dichte verfügbar ist
- ein geeignetes Bestandsgebäude vorliegt
- langfristig und mit Betreiber-Know-how geplant wird
Eher nicht, wenn …
- schnell und mit kleinem Budget gestartet werden soll
- viel günstige Freifläche vorhanden ist
- kein Betrieb aufgebaut oder eingekauft werden soll