Fläche. Kapital. Betrieb.
Jeder Self-Storage-Standort braucht diese drei Bausteine. Wer welchen Teil übernimmt, bestimmt Risiko, Ertrag und Aufwand – und damit das passende Geschäftsmodell.
Modelle für Grundstückseigentümer
Eigentümer von Gewerbeflächen, Brachen oder leerstehenden Hallen haben mehrere Wege, ihre Fläche für Self Storage zu nutzen – mit sehr unterschiedlichem Risiko- und Aufwandsprofil.
Verpachten
Langfristiger Pacht- oder Mietvertrag mit einem Betreiber. Planbare Einnahmen, kein operativer Aufwand.
Kooperation
Fläche wird eingebracht, Betreiber investiert und betreibt. Umsatz- oder Ertragsbeteiligung für den Eigentümer.
Eigenbetrieb
Eigene Entwicklung und Vermietung – optional mit externer Betriebsführung oder Software-Plattform.
Modelle für Investoren
Self Storage lässt sich auf mehreren Ebenen investierbar machen – vom einzelnen Lagercontainer bis zur Beteiligung an einer Betreibergesellschaft.
- Direktinvestment in einen Standort: Kauf oder Entwicklung eines Objekts, Betrieb in Eigenregie oder durch Dritte.
- Joint Venture: Investor stellt Kapital, Entwickler oder Betreiber das Know-how. Gewinnverteilung nach Vereinbarung.
- Asset-Investment: Investition in einzelne Einheiten (z. B. Lagercontainer), die ein Betreiber vermietet.
- Betreiberbeteiligung: Eigenkapital in ein operatives Self-Storage-Unternehmen mit mehreren Standorten.
- Private Debt / Fremdkapital: Finanzierung von Bau oder Portfolio gegen Zins und Sicherheiten.
Modelle für Betreiber
Der Betrieb ist der eigentliche Werttreiber. Zwei Standorte mit identischer Bauweise können sich durch Preissteuerung, Online-Marketing und Service um viele Prozentpunkte Auslastung unterscheiden.
- Eigenbetrieb: Eigene Marke, eigenes Team, volle Kontrolle – aber auch volle Verantwortung für die Anlaufphase.
- Third-Party-Management: Ein erfahrener Betreiber führt den Standort gegen Managementgebühr unter seiner oder Ihrer Marke.
- Partner- und Lizenzmodelle: Standortpartner nutzen Marke, Software und Prozesse eines etablierten Anbieters.
Umsatzquellen
| Quelle | Beschreibung | Bedeutung |
|---|---|---|
| Lagermiete | Monatliche Miete je Einheit, meist flexibel kündbar | Kern |
| Versicherung | Einlagerungsversicherung für den Mieter-Inhalt | Relevant |
| Verkauf | Kartons, Schlösser, Verpackungsmaterial | Ergänzend |
| Services | Transport, Paketannahme, Business-Services | Ergänzend |
| Nebenflächen | Stellplätze für Wohnmobile, Boote, Anhänger; PV-Einspeisung | Ergänzend |
Kostenstruktur
Die laufenden Kosten sind im Vergleich zu vielen anderen Immobilienarten überschaubar, aber sie sind operativ geprägt. Typische Positionen:
- Pacht oder Finanzierung des Grundstücks
- Personal oder Management-Fee (bei digitalen Standorten deutlich reduziert)
- Marketing, insbesondere Suchmaschinenwerbung und Portale
- Software, Zugangssystem, Videoüberwachung
- Energie, Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung
Die wichtigsten Kennzahlen
Yield on Cost
Stabilisierter Nettoertrag geteilt durch Gesamtinvestition – der zentrale Vergleichswert für Entwicklungen.
Auslastung (physisch & ökonomisch)
Vermietete Fläche vs. tatsächlich erzielte Miete im Verhältnis zur Listenmiete.
Umsatz je m²
Verdichtet Preisniveau und Auslastung in eine Zahl – gut für Standortvergleiche.
NOI-Marge
Anteil des Umsatzes, der nach Betriebskosten übrig bleibt.
Welche Self-Storage-Art passt zum Modell?
Geschäftsmodell und Self-Storage-Art hängen eng zusammen. Vergleichen Sie Kosten, Zeit und Flächenbedarf.